賃貸物件には、さまざまな種類があり、なかには分譲賃貸と呼ばれる物件もあります。
分譲賃貸とは、一般的な賃貸物件とどのように異なる物件なのか、わからない方も多いでしょう。
今回は、分譲賃貸と一般的な賃貸物件との違いとはなにか、分譲賃貸のメリットとデメリットについてご紹介します。

分譲賃貸と一般的な賃貸物件の違いとは

分譲賃貸は、一般的にイメージされる賃貸物件とはまた異なる、趣のある賃貸物件です。
両者の違いを知っておくと、物件選びの際にどちらを中心的に探すかの参考になるでしょう。

分譲賃貸とは

分譲賃貸とは、一度個人に購入された分譲マンションが、何らかの事情で賃貸物件として貸し出されている物件のことです。
そのため、分譲賃貸は1戸ごとにオーナーが異なり、マンション全体にも別の管理者がいます。
一方、一般的な賃貸物件とは、マンションやアパート1棟がまるまる同じ所有者になっている物件です。
両者の違いとして大きいのは、オーナーが管理している物件の規模でしょう。
そのうえで、両者にはほかにもこまごまとした違いが存在します。

分譲賃貸のもとはマイホーム用物件

一般的な賃貸物件は、賃貸経営を前提につくられていますが、分譲賃貸はもともとマイホームであった点に違いがあります。
購入住宅として使用される前提であるため、一般的な賃貸物件よりもつくりが良く、設備が充実しているのです。
オーナーも賃貸経営をするつもりで購入したのではなく、まず自分で住むために購入したケースがほとんどになります。
転勤や家族構成の変化に伴う住み替えなど、何らかの事情で賃貸物件として貸し出されているのが分譲賃貸です。

一時的な貸出のケースもある

一般的な賃貸物件では普通借家契約、分譲賃貸では定期借家契約が選ばれやすい傾向にあります。
普通借家契約とは、2年程度の契約期間で契約が満了する代わりに契約の更新があり、半永久的にその物件に住み続けられる契約です。
定期借家契約とは、契約ごとに契約期間の幅があり、期間が満了すると更新がないため、退去する必要がある契約を指します。
一般的な賃貸物件は、賃貸経営を前提につくられているため長く貸すことを想定していますが、分譲賃貸では一時的な貸出であることも多いです。
いずれオーナーが同じ物件に帰ってくるケースや売却を控えているケースなど、物件によって事情はさまざまなになります。
一般的な賃貸物件とは、住んでいられる期間にも違いがあるといえるでしょう。

分譲賃貸のメリットとは

分譲賃貸には、一般的な賃貸物件とは異なるさまざまなメリットが存在します。
これらは、そもそも分譲マンションと一般的なマンションのターゲットの違いに起因するものです。
マイホームとして購入すること前提の分譲マンションと、賃貸物件として入居者が入れ替わること前提の賃貸物件には、さまざまな違いがあり、それが分譲賃貸のメリットとして現れます。

物件としてのグレードが高い

分譲賃貸のメリットとは、物件としてのグレードが高いことです。
高いお金を出してマイホームとして購入することを前提としているため、住宅としての性能が良く、クオリティが高い傾向にあります。
バスルームやキッチンなどの設備もこだわっており、大量生産の製品が用いられることはあまりありません。
防音性や耐震性、断熱性能など、住宅としての機能も一般的な賃貸物件よりも高い傾向にあります。

設備が充実している

分譲賃貸のメリットは、一般的な賃貸物件と比べて設備が充実していることです。
分譲マンションには、わざわざお金を出して購入する住宅としてのさまざまな付加価値がついています。
バスルームのお湯張り機能や追い焚き機能、居室の床暖房やキッチンのディスポーザーなど、専有部分にはさまざまな設備があるのです。
また、共用部分にも広いロビーや宅配ボックスなど、あると便利な設備がそろっています。
さらに、管理体制やセキュリティがしっかりしており、コンシェルジュサービスなどがあるのもメリットです。
オートロックや防犯カメラなどにくわえて、各戸の鍵もより防犯性能が高いディンプルキーが採用されている傾向にあります。
駐車場やバイク置き場など、住戸以外にも使えるスペースが多いです。

住人のマナーが良い

分譲賃貸が持つメリットは、住人のマナーが良い可能性が高いことです。
賃貸物件と異なり、分譲マンションに住んでいるのは、そのマンションを購入した方になります。
そのため、そのマンションに長期間住むつもりで生活しており、ほかの住人の方とのトラブルや衝突を避けることを大切にしているのです。
お互いにマンション内のルールやマナーを守り、比較的穏やかに生活している方が多い傾向にあります。
子育て世帯でも安心して生活しやすいのは、大きなメリットといえるでしょう。

分譲賃貸のデメリットとは

分譲賃貸は、メリットが多く住みやすい物件ではありますが、その一方でデメリットも存在します。
注意したいのは、分譲賃貸のオーナーは賃貸経営のプロでないことが多い点です。
一般的な賃貸物件では、トラブルなどの対応にも慣れた所有者や管理会社がついていますが、分譲賃貸では対応に時間がかかることもあります。
ほかにもさまざまなデメリットがあるため、メリットとよく比較する必要があるでしょう。

規約が多い

分譲賃貸のデメリットとは、守らなければならない規約が多いことです。
そもそも、一般的な賃貸物件であっても、管理規約と呼ばれる物件全体の規約が存在しています。
分譲賃貸では、それにくわえて、物件のオーナーが守ってほしいことを規約にまとめているケースがあるのです。
とくに、いずれその物件にオーナー自身が帰ってくるつもりがあるケースなどでは、「やってはいけないこと」が多い可能性があります。
ルールの数が増えるだけでなく、マンション全体ではやって良いことになっていても、オーナー個人が禁止している行為があるケースもあるため注意しましょう。

定期借家契約は更新がない

分譲賃貸のデメリットとして、定期借家契約が多いことが挙げられます。
定期借家契約には更新がないため、契約期間が満了したら出ていかなければなりません。
せっかく良い物件を見つけても、契約期間によっては短期間で退去になる可能性があります。
交渉次第では、再び契約を結び直す形で住み続けられる可能性もありますが、最初の契約と同じ初期費用が発生するのがデメリットです。
また、分譲賃貸自体の数が少なく、一度退去すると良い物件が見つからない可能性があるのも、デメリットといえるでしょう。

家賃が高い

分譲賃貸のデメリットは、一般的な賃貸物件と比較して家賃が高いことです。
分譲マンションが一時的にでも賃貸物件として貸し出されるのは、オーナーの方が住宅ローンの返済に賃料を充てたいと考えているためです。
したがって、分譲賃貸の家賃は、住宅ローンの返済額がベースになっていることがあります。
また、物件そのもののクオリティが高く、需要があるのも家賃が高い原因です。
築年数が新しい物件ほどその傾向が強く、物件に望む条件が多いほど家賃が高くなってしまいます。
一般的な賃貸物件であれば、大家さんが家賃の値引き交渉に応じてくれる可能性もありますが、分譲賃貸ではローンの返済があるので難しいです。
ただし、定期借家契約であれば、同様の分譲賃貸のなかでは比較的安く借りられる可能性があります。

まとめ

分譲賃貸は、分譲マンションが何らかの理由で、賃貸物件として貸し出されている物件のことです。
分譲賃貸は、設備のグレードが高く充実しており、住んでいる方のマナーも良い傾向にあります。
一方で、オーナーによって規約が追加されていることもあり、家賃が高いため注意が必要です。

不動産を購入する場合、土地や建物の代金だけでなく、そのほかの費用としてまとまった金額が必要になります。
しかし、どのような費用がかかるかわからず、予算に不安を抱く方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、不動産購入にかかる費用の種類と必要な税金、住宅ローンの保証料について解説します。

不動産購入にかかる費用の種類

購入する不動産の予算を決める場合、費用として一定の出費を考えておくことが大切です。
全体的なおおよその金額とともに、費用の種類ごとの金額をチェックしてみましょう。

費用全体にかかる金額

不動産の購入にかかる費用と税金は、一般的に物件価格の3～10％程度です。
新築物件の場合、物件価格の3～7％程度が必要で、中古物件では物件価格の6～10％程度が必要となります。
これらの諸費用や税金を考慮せずに不動産購入を進めると、予算が不足する可能性があります。

費用の種類①仲介手数料

購入を検討している不動産が中古の場合、仲介手数料がかかるのが一般的です。
仲介手数料とは、買主と売主を仲介する不動産会社への費用で、宅地建物取引業法により金額の上限が設定されています。
取引価格が200万円以下の場合は取引価格の5％、200万～400万円以下の場合は4％、400万円超の場合は3％が仲介手数料の上限です。
この仲介手数料は、不動産売買契約が成立した場合に発生する成功報酬です。

費用の種類②登記費用

不動産を購入する場合、新築・中古に関わらず登記費用がかかります。
登記とは、不動産の所有者などの権利関係を法務局へ届け出る手続きです。
登記費用の内訳は、申請に必要な税金に加え、申請を依頼した司法書士への報酬です。
登記手続きは、司法書士に依頼しなければならないわけではなく、不動産を購入した方が自分でおこなうこともできます。
しかし、手続きには手間と時間がかかるため、司法書士に依頼する方が多いです。
登記の司法書士報酬としてかかる費用は、おおよそ5万～10万円です。

費用の種類③手付金

不動産売買契約を結ぶ際には、不動産購入代金の一部を先払いするのが一般的です。
この代金は手付金と呼ばれ、具体的な金額はケースによって異なります。
一般的な相場では、手付金として支払う金額は物件価格の5～10％程度です。
手付金は最終的に不動産購入代金の一部となるため、物件引き渡し時の決済では、手付金を除いた残金の支払いがおこなわれます。
ただし、買主側の事情で不動産売買契約をキャンセルする場合、手付金は放棄することになります。

不動産購入にかかる税金の種類

不動産を購入する場合、仲介手数料や司法書士報酬だけでなく、数種類の税金がかかります。
具体的にどのような税金がかかるのか、その内容を見てみましょう。

税金の種類①印紙税

不動産売買契約を結ぶ際に発生するのが、契約書に印紙を貼り納める印紙税です。
印紙税とは、一定の契約書に課せられる税金で、不動産売買契約書もこの対象になります。
不動産売買契約書の印紙税の金額は、契約書に記載された契約金額に基づいて決まります。
契約金額が1,000万円超～5,000万円以下の場合は2万円、5,000万円超～1億円以下の場合は6万円です。
ただし、不動産譲渡契約書と建設工事請負契約書に対しては、2026年度末まで印紙税が半額となる軽減措置が適用されます。

税金の種類②登録免許税

不動産の引き渡しのタイミングで、所有権を移転する登記手続きがおこなわれます。
この登記にかかる税金が、登録免許税です。
購入する不動産が新築物件の場合、完成した建物の所在地番や構造などを申請する表題登記がおこなわれます。
また、新築物件の最初の所有者がおこなう所有権に関する登記は、所有権保存登記です。
一方、中古物件を購入する場合には、売主から買主へ所有権を移転するための所有権移転登記が必要です。
さらに、不動産の購入に住宅ローンを利用する場合、不動産を担保とするための抵当権設定登記がおこなわれます。
表題登記には、登録免許税はかかりませんが、所有権保存登記には、固定資産税評価額に対して0.4％の税金がかかります。
所有権移転登記には、固定資産税評価額に対して2％の税金がかかるでしょう。
ただし、一定の条件を満たす場合には、税金の軽減措置が適用されます。

税金の種類③不動産取得税

不動産を購入した場合に一度だけ支払う税金が、不動産取得税です。
固定資産税や都市計画税は不動産を所有し続ける限り毎年発生する税金ですが、不動産取得税は購入時に一度だけ発生するため、購入予算に組み込んでおくと良いでしょう。
支払う不動産取得税は、固定資産税評価額の4％に相当する金額です。
ただし、一定の条件を満たす場合には、不動産取得税の軽減措置を受けることができます。
不動産取得税は、不動産売買契約や引き渡しのタイミングで支払うものではなく、登記手続き後4～6か月以内に送付される納税通知書で支払います。

不動産購入にかかる住宅ローン保証料

不動産の購入には、いくつかの諸費用と税金がかかります。
住宅ローンを利用する場合には、住宅ローン保証料について確認しておきましょう。

住宅ローン保証料とは

住宅ローン保証料とは、不動産購入時に住宅ローンを借りるために必要な費用です。
不動産を購入する資金を確保するために住宅ローンを利用する場合、銀行などから多額の融資を受けることになります。
住宅ローンは、最長35年間にわたり返済を続けていくものですが、さまざまな事情により返済が困難になることがあります。
返済滞納は、融資をおこなう金融機関にとって大きなリスクとなるため、返済できなくなった場合に備えて保証会社との契約を義務付けるのが一般的です。
住宅ローンの契約者は、保証会社に保証料を支払う代わりに、万が一返済できなくなった場合に保証会社が金融機関へ住宅ローンを一括返済する契約を結びます。
保証会社から金融機関へ住宅ローンの一括返済がおこなわれたあとは、金融機関ではなく保証会社への返済がおこなわれます。

住宅ローン保証料の相場

住宅ローン保証料の具体的な金額は、借入額や返済期間など、そのリスクの大きさによって異なります。
一般的な住宅ローン保証料では、保証料は借入金額の2％程度を支払うか、借入金利に0.2％程度を上乗せして支払うのが相場です。

住宅ローン保証料の支払い方

借入金額の2％程度を住宅ローン保証料として支払う方法は、外枠方式または一括前払い型と呼ばれています。
この外枠方式は、保証会社との契約時に一括払いをおこなうため、毎月の返済負担が増えず、トータルの保証料が少なくなることがメリットです。
一方で、金利を上乗せして支払う住宅ローン保証料は、内枠方式と呼ばれています。
内枠方式は、契約時にまとまった金額を用意する必要がなく、初期費用を抑えられることがメリットです。
ただし、同じ条件で外枠方式を利用した場合と比較して、トータルの保証料が高額になることには注意が必要です。
住宅ローン保証料の支払い方法については、住宅ローン金利や返済期間など個々の条件をもとに、具体的なシミュレーションをおこなったうえで決定することをおすすめします。

まとめ

不動産購入には、仲介手数料・登記費用・手付金といった諸費用がかかります。
また、不動産売買契約書にかかる印紙税・登録免許税・不動産取得税など、いくつかの税金がかかることは注意点です。
住宅ローンを利用する場合には、住宅ローン保証料の相場と支払い方法について考えてみましょう。