不動産購入における重要事項説明とは？大切なポイントと注意点を解説

不動産を購入する流れのなかでは、さまざまな手続きが発生します。
初めての不動産購入だとすべてを理解することが難しく、大切な説明を聞き逃してしまうかもしれません。
そこで今回は、不動産購入でとくに注意したい重要事項説明とはどのようなものなのか、大切なポイントと手続きの注意点を解説します。

不動産購入における重要事項説明とは

初めてマイホームを購入される方であれば、不動産売買の重要事項説明を受けることが初めての経験となるでしょう。
まずは、重要事項説明とはどのようなものなのか、具体的な内容を知ることが大切です。

重要事項説明の概要

重要事項説明とは、不動産売買契約の前におこなわれるもので、契約の実行を判断する大切な項目についての説明です。
不動産売買契約のみならず、アパートなど賃貸借契約の前にもおこなわれます。
重要事項説明がおこなわれる場所は、仲介を担当する不動産会社の事務所などです。
実際に説明するのは不動産会社の担当者ですが、専門知識を持つ宅地建物取引士でなければなりません。
重要事項説明は不動産会社がサービスとしておこなうものではなく、宅地建物取引業法にもとづく義務としておこなうものです。
不動産の買主は不慣れな契約で損をしやすいことから、こうしたリスクを減らすために重要事項説明の場が設けられています。

重要事項説明の流れ

重要事項説明がおこなわれる前には、宅地建物取引士が押印した重要事項説明書が届きます。
当日におこなわれるのは、この重要事項説明書を見ながらの説明です。
重要事項説明の内容に納得したら重要事項説明書に買主が押印し、不動産売買契約の前に説明を受けたことを証明します。
内容にはわかりにくい部分がありますが、宅地建物取引業法では、宅地建物取引士が内容をわかりやすく説明することを義務付けています。

遠方の不動産を購入する場合

重要事項説明は、原則として契約者と宅地建物取引士が対面で顔を合わせながらおこなうものです。
しかし近年では、パソコンやスマートフォンを活用したIT重説がおこなわれるようになりました。
ただし、契約者と宅地建物取引士の双方に安定したインターネット環境などがなければ、このIT重説は利用できません。
実際にIT重説を利用できるかどうかは、仲介を担当する不動産会社に確認しておきましょう。

不動産購入における重要事項説明のポイント

重要事項説明は、不動産購入に不慣れな買主を守るために法律で義務付けられたものです。
ここからは、重要事項説明のなかでとくに大切なポイントについて、チェックしてみましょう。

ポイント①相手を確認する

宅地建物取引業法では、重要事項説明をおこなえるのは宅地建物取引士のみと定めています。
重要事項説明の前には、説明をおこなうのが宅地建物取引士かどうか確認することがポイントです。
冒頭に宅地建物取引士証が提示されますので、証明書の名前を確認しましょう。
事前に渡された重要事項説明書に宅地建物取引士の押印がありますが、実際に説明する宅地建物取引士と違う場合があります。

ポイント②物件の情報に間違いがないか

重要事項説明書には、購入する不動産について、さまざまな情報が記載されています。
自分が認識している情報と、この重要事項説明に書かれた物件の情報に相違がないか確認することがポイントです。
重要事項説明に記載されている物件の情報は、所在地・面積・登記簿情報などです。
実際に把握している所在地・面積と違いがある場合は、不動産会社の担当者に確認しましょう。
また、登記簿情報に仮登記と記載されている場合は、とくに注意が必要です。
仮登記だと、所有権を得られない可能性があります。

ポイント③法令の制限を確認する

重要事項説明のなかでもわかりにくいのが、法令における制限についての項目です。
わからないままにしておくと、将来的な建て替えでトラブルになりやすいため注意しましょう。
法令における制限のなかには、購入する不動産への住宅建築を認めないものがあります。
マイホームの新築を前提とした土地購入の場合、住宅が建てられるか確認することがポイントです。
また、どのような建物が建てられるかを示す用途地域のほか、土地に対して建てられる広さや高さなども確認しておきましょう。
さらに、土地と道路の接し方によっては、再建築が認められない可能性があります。

ポイント④インフラ・不動産の状況

重要事項説明では、水道・電気・ガスの整備状況のほか、排水について公共下水道かどうかが確認することがポイントです。
インフラが整備されていない場合、誰の責任でいつ整備するのか、契約者に費用負担があるかについて確認しましょう。
また、敷地の形状・建物の構造・中古物件における雨漏りなども重要事項説明で確認するポイントです。
さらに、購入する不動産がマンションの場合には、管理状況や修繕積立金の金額、駐車場の使用について確認することが大切です。

ポイント⑤契約内容

物件や法令についての記載を確認したら、契約内容について把握しておきましょう。
具体的には、不動産売買契約における手付金の金額が把握しておくポイントです。
また、契約解除の条件や、特約による契約解除もチェックします。
契約内容に関する項目には、事故物件や周辺環境など、契約を左右する内容の記載がありますので、目をとおしておきましょう。

不動産購入における重要事項説明の注意点

実際に重要事項説明を受けるにあたり、いくつか押さえておきたい注意点があります。

注意点①早めに重要事項説明書のコピーを入手する

重要事項説明の前には重要事項説明書が渡されますが、場合によって重要事項説明の直前になることがあります。
重要事項説明には重要事項説明書の内容を把握したうえで参加することが大切ですので、早めに重要事項説明書のコピーを入手することが注意点です。
時間をかけて重要事項説明書の内容に目をとおし、疑問がある部分は重要事項説明の場で質問しましょう。
重要事項説明書の内容に納得できなければ、不動産売買契約を結ばないことが大切です。

注意点②修正がある場合

事前に重要事項説明書に目をとおしていると、まれに内容の間違いに気づくことがあります。
重要事項説明書に間違いを見つけたら、内容を変更し新しい書類を作成してもらうことが注意点です。
大きな間違いはもちろんのこと、ささいな間違いであっても、修正テープなどでの変更は厳禁です。
不動産売買契約に関わる大切な書類ですので、不動産会社に作成のやり直しを依頼してください。
修正テープなどによる改変は、不正を疑われるトラブルにつながりますので、依頼されても受けないようにしましょう。

注意点③説明前にサインしない

重要事項説明や不動産売買契約のスケジュールに余裕がない場合、不動産会社からあらかじめサインを求められるかもしれません。
しかし、重要事項説明書や不動産売買契約書へのサインは、重要事項説明を受けるまで控えることが注意点です。
サインは理解したことや納得したことの証明ですので、実際に重要事項説明を受ける前にサインしてしまうと不利な状況になるおそれがあります。
悪質な不動産業者だと、重要事項説明を省略して不動産売買契約を結ばせようとすることがあります。
不動産売買契約は高額な取引であり、簡単に契約解除できるものではありません。
不利な状況にならないように理解・納得したうえでサインし、手続きを進めましょう。

まとめ

不動産購入における重要事項説明とは、宅地建物取引業法で義務付けられたもので、専門の宅地建物取引士が担当します。
重要事項説明では、物件の所在地・法令の制限・契約内容などがチェックしたいポイントです。
実際に重要事項説明を受ける場合、早めに重要事項説明書のコピーに目をとおすことや内容に納得できるまでサインをしないことなどが主な注意点です。